9 december 2024
Verduurzaming van bestaand vastgoed
Sinds 1 januari 2023 geldt er voor bestaande kantoren een wettelijke verplichting van minimaal energielabel C. Het streven is zelfs om in 2030 voor alle bestaande kantoren een energielabel A te hebben. Voldoet een bestaand kantoor hier niet aan, dan mag het kantoor niet meer gebruikt worden. Hiertoe kunnen gemeenten en omgevingsdiensten handhaven. Zij zijn hier inmiddels mee gestart en hebben reeds de eerste dwangsommen opgelegd.
Energielabel C anno 2024
Onlangs publiceerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) het rapport ’’Ontwikkelingen commercieel vastgoed 3e kwartaal 2024’’. Volgens de NVM heeft 33% van de kantoren geen energielabel en scoort 31.000 m² onder de vereiste norm van energielabel C. Het Dutch Green Building Council (DGBC) geeft aan dat 10% van de totale kantooroppervlakte niet voldoet aan energielabel C, terwijl 12% nog geen label heeft. De situatie benadrukt de urgentie om stappen te zetten in de verduurzamingsslag.
Een belangrijke uitdaging voor verduurzaming is de combinatie van hoge kosten, technische beperkingen, en regelgeving. Bij oudere gebouwen, vooral monumenten, zijn er vaak beperkingen in de mate waarin renovaties kunnen plaatsvinden. Bovendien hebben veel vastgoedeigenaren beperkte toegang tot financiering en ontbreekt soms de kennis om verduurzamingsprojecten effectief te implementeren. Hier kunnen stimuleringsmaatregelen, zoals subsidies en fiscale voordelen, helpen om de investeringsdrempel te verlagen.

Duurzaamheid
Bij het verduurzamen van vastgoed denkt men vaak meteen aan het toevoegen van zonnepanelen of het opwaarderen van de isolatie. Maar als je kijkt naar de betekenis van duurzaam in de Dikke Van Dale dan zegt deze:
- lang durend
- weinig aan slijtage of bederf onderhevig
- het milieu weinig belastend
De Dikke Van Dale hanteert dus een bredere definitie van duurzaamheid dan vaak wordt aangenomen. Waar zonnepanelen en isolatie vooral gericht zijn op het verminderen van de milieubelasting door het verlagen van het (fossiele) energieverbruik, is het daarnaast ook waardevol om te kijken naar de levensduur en kwaliteit van vastgoed. Levensduur kan op verschillende manieren bekeken worden. Eén manier is het neerzetten van een gebouw dat langdurig kan worden gebruikt. Neem bijvoorbeeld de grachtenpanden in Amsterdam: deze panden staan er al vele jaren en hebben in de loop der tijd verschillende functies gehad, zoals wonen, kantoorruimte, winkels of hotels. Dankzij deze flexibiliteit qua functies beschikken de panden over een zekere kwaliteit, waardoor ze lang meegaan. Om een pand te verduurzamen moet dus niet alleen gekeken worden naar het milieuaspect, maar ook naar de flexibiliteit in o.a. functies en indeelbaarheid. Op deze wijze kan een gebouw lang in gebruik blijven. Verduurzamen vraagt om meer dan alleen een eenzijdige benadering vanuit milieubelasting. Er moet dus ook naar flexibiliteit gekeken worden in zin van functies en indeelbaarheid.
vb&t Verduurzamers
Vanuit onze ervaring bij vb&t Projectmanagement, waar we projecten ontwikkelen en realiseren voor onze opdrachtgevers, is duurzaamheid altijd een van de onderdelen geweest van het totale project. Naast de esthetiek, constructie, installaties en uitvoeringstechniek is duurzaamheid één van de pijlers in het project. Dit heeft ertoe geleid dat we een groot aantal (duurzaamheids)projecten hebben gerealiseerd. Omdat het altijd een onderdeel van het totaal is geweest waarbij de balans gezocht wordt in de kwaliteit, leidt dat tot een integrale benadering. Deze ervaring en instelling willen we doorzetten en uitbreiden in vb&t Verduurzamers. Daar waar het project nu wordt geïnitieerd vanuit verduurzaming willen we nog steeds de integrale visie op een gebouw houden. Dit omdat we ervan overtuigd zijn dat de integrale aanpak leidt tot het meest duurzame pand (qua milieu, flexibiliteit en levensduur).
Plan van aanpak
Om tot een integraal maatwerkadvies te komen, hanteren we een gestructureerde aanpak bestaande uit vijf fases:
0. Inventarisatie / nulmeting
We starten met het verzamelen van relevante informatie, zoals het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), het energielabel, bouwtekeningen en bestaande rapporten over het gebouw. Indien gegevens ontbreken, kunnen deze aanvullend worden opgesteld. Vervolgens wordt het pand geïnspecteerd (schouw) en vindt er een overleg plaats met de beheerder en/of opdrachtgever om eisen, wensen en bijzonderheden vast te leggen.
1. Due Diligence
Zodra alle gegevens verzameld zijn, starten we met de analyse door verschillende adviseurs. De architect beoordeelt materiaalgebruik, de functie van het gebouw, gevels, daken en inrichting. De installatieadviseur analyseert de technische installaties en bouwfysica. Een buitenruimte-adviseur richt zich op groen en omgevingsaspecten. Algemeen worden aspecten zoals monumentale status, asbest en het bestemmingsplan onderzocht. Daarbij wordt ook gekeken naar de toegevoegde waarde voor toekomstig gebruik, zoals de Total Cost of Housing (TCH) en de marktaantrekkelijkheid (waarde/verhuurbaarheid).
2. Brainstormsessie
Na de afzonderlijke analyses komen de adviseurs samen om de kansen te bespreken. In een gezamenlijke brainstormsessie wordt bepaald welke kansen het meest haalbaar en waardevol zijn.
3. Uitwerking maatwerkadvies
De resultaten van de brainstormsessie worden uitgewerkt in een kansenkaart. Deze bevat een overzicht van alle verduurzamingsmaatregelen, een toelichting per maatregel en een kostenoverzicht inclusief subsidies. Soms kunnen extra maatregelen worden geadviseerd om hogere subsidies te verkrijgen, wat kan leiden tot een lagere netto-investering.
4. Besluitvorming en realisatie
De opdrachtgever bepaalt uiteindelijk welke maatregelen worden uitgevoerd. Daarbij bieden we begeleiding bij de keuzes en de uitvoering van de maatregelen. Ons team zorgt ervoor dat de verduurzaming volgens de afgesproken strategie wordt gerealiseerd, zodat zowel de milieu- als bedrijfsdoelstellingen worden behaald. Samen zorgen we voor een toekomstbestendig pand dat aan alle eisen van duurzaamheid voldoet.

Wanneer het maatwerkadvies tot uitvoering komt gaan we samen met de opdrachtgever in overleg over de wijze van de aanbesteding, de contractvorm en de gehele uitvoering om te komen tot een zo goed mogelijk proces.